Anwaltskanzlei Kiehm

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Rechtsanwalt

Christof Kiehm

Sonnenstr.1 (Stachus)

80331 München

 

Mietrecht:

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kleine Urteilssammlung:

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-Mietrecht Allgemein

 

-Kündigung

 

-Schönheitsreparaturen

 

-Mietnebenkosten

 

 

kleine Urteilssammlung:

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Allgemeine Hinweise zu diesen Urteilen siehe ganz unten:

 

 

BGH III ZR 387/04:  Bei Kauf von Eigentumswohnung unter Vermittlung des Verwalters iSd des Wohnraumgesetzes WEG kein Verstoß gegen das Wohnraumvermittlungsgesetz WoVermG (nicht amtlicher Leitsatz).

Mehrere Eigentumswohnunen waren an einen Interessenten verkauft worden, dabei erhielt der Verwalter der Eigentumswohnungsanlage Vermittlungsprovision.  Hinterher forderte der Käufer die gezahlte Provision zurück und berief sich dabei auf den Grundsatz unzulässige institutionalisierte Interessenskollision. Gemeint ist damit, dass Maklerverträge unwirksam sein können, wenn -stark vereinfacht ausgedrückt- der Makler indirekt auf einer der beiden Seiten steht; bspw. ein Geschäft für eine GmbH makeln will, deren Anteilseigner er ist. Der BGH entschied aber, dass zu den Aufgaben eines Verwalters einer Eigentumswohnungsanlage nicht der Verkauf gehöre. Deshalb läge auch keine Interessenskollison vor, folglich konnte der Erwerber seine Provision nicht zurückfordern.

Auch ein Verstoß gegen das Wohnraumvermittlungsgesetz WoVermG läge nicht vor. Eine analoge Anwendung lehnte der BGH ab. (Analog = eine Vorschrift wird auf einen Fall angewendet, für den sie dem Wortlaut nach eigentlich nicht gilt).

Hintergrund WoVermG: Dieses Gesetz regelt die Vermittlung von Wohnraum zu Mietzwecken genauer. Insbesondere verbietet es in § 2 II Nr.2 die Erhebung einer Provision, wenn eine Mietwohnung vom Eigentümer der Wohnung, Verwalter u.ä. vermittelt wird. Im vom BGH entschiedenen Fall ging es aber nicht um die Provision für einen gemakelten Mietvertrag, sondern um einen Kaufvertrag.

 

 

 

BGH VIII ZR 360/03: Schönheitsreparaturen in starren Zeitabschnitten unzulässigen (nicht amtliche Kernaussage des Urteils)

Beim Abschluss eines Mietvertrages legte der Vermieter wie in aller Regel auch seine AGBs zugrunde –das „Kleingedruckte“. Darin war vorgesehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt und zwar in bestimmten zeitlichen Abstände. Der BGH sah darin einen Verstoß, zwar kann der Vermieter grundsätzlich aufgrund einer solchen Vereinbarung vom Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen in bestimmten zeitlichen Abständen verlangen, es muss aber zumindestens eine Ausnahme vereinbart werden, dass dies nicht dann gelte, wenn keine Abnutzung vorliegt und damit kein Bedarf.

Anmerkung: die Entscheidung des BGH ist nicht neu, sondern entspricht langjähriger Rechtsprechung; in der Sache selber ging es auch nur indirekt um die Thematik starrer Schönheitsreparaturklauseln.

 

 

BGH VIII ZR 114/04: Thematik: 6-monatige Verjährungsfrist von Schadensersatzansprüchen des Vermieters.

Im Mietvetrag war vorgesehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt. Als er aus der Wohnung auszog forderte ihn der Vermieter auf diese durchzuführen. Da der ehemalige Mieter aber nicht handelte, ließ der Vermieter die Reparaturen selber durchführen und schickte dem ehemaligen Mieter die Rechnung. Schließlich erhob er Klage; dies geschah mehr als sechs Monate nach Auszug aus der Wohnung. Dagegen erhob der Vermieter die Verjährungseinrede. Der BGH gab dem Mieter Recht und wies die Klage des Vermieters ab.

Streitentscheidend war die Frage, ob die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist nur den sog. Primäranspruch erfasse, also die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter selber, oder auch Sekundäransprüche, d.h. Kostenersatz, wenn sich der Mieter weigert.

Leider hat der BGH diesen Fall nur mit einer komplizierten für den Nichtjuristen kaum erklärbaren rechtsdogmatischen Konstruktion begründet, auf die hier nicht eingegangen werden kann. Vom Ergebnis mag die Ansicht des BGH durchaus vertretbar sein, wenngleich natürlich sechs Monate eine sehr kurze Zeit sind. Für den Mieter hat dies aber den Vorteil, dass er sechs Monate nach dem Auszug in der Regel davon ausgehen kann, dass vom Vermieter keine Schadensersatzansprüche mehr kommen. Es ist allerdings möglich, dass der Vermieter seine Klage erst ganz zum Ende der Frist einreicht und dass dann noch gewisser Zeitraum vergeht, bis der Mieter von der Klage erfährt.

Hintergrund Verjährung: Wichtig ist, dass bis zum Ablauf der Verjährungsfrist ein Anspruch gerichtlich geltend gemacht werden muss, also in der Regel Erhebung der Klage oder Mahnverfahren. Es ist nicht ausreichend dem Schuldner nur eine Rechnung oder Mahnung zu schicken. Ebenso wenig sollte man sich auf vermeintliche Beschwichtigungen des Schuldners verlassen, er werde schon bezahlen. Dies kann zwar im Einzelfall die Verjährung hemmen; aber nicht nur aus Beweisgründen steht man auf der sicheren Seite, wenn vor Ablauf der Verjährungsfrist gerichtliche Schritte eingelegt werden.

 

 

 

BGH ZR 162/01: Schadensersatz bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Der Mieter war so stark in Zahlungsverzug geraten, dass ihm darauf hin der Vermieter außerordentlich (fristlos) kündigen konnte. Er verlangte nunmehr vom Mieter den Ersatz der Miete, die er noch erhalten hätte, wenn das Mietverhältnis eine ordentliche Kündigung mit Frist erfolgt wäre. Der Mieter berief sich darauf, dass der Vermieter die Wohnung anderweitig hätte vermieten können.

BGH entschied nunmehr, dass bei einer berechtigten fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug, der Vermieter Schadensersatz verlangen kann als Ersatz für die entgangenen Mieteinnahmen. Er entschied auch, dass der Vermieter keinen oder nicht den vollen Schadensersatz verlangen kann, wenn er nicht für eine baldigte Weitervermietung sorgt; ansonsten sei von einer dem Geschädigten Vermieter obliegenden Schadensminderungsobliegenheitsverletzung auszugehen. Für die Verletzung der Schadensminderungsobliegenheit sei allerdings der Mieter in der Beweislast und diese sei im konkreten Fall nicht erfüllt.

Hintergrund Schadensminderungsobliegenheit: Auch der Geschädigte muss grundsätzlich, dass ihm zumutbare tun um den Schaden zu mindern und nicht noch größer werden zu lassen. Tut er dies aber nicht, so muss er sich quasi Mitverschulden zurechnen lassen und kann nicht den vollen Schadensersatz verlangen.

 

KG 8 U 66/04 (Kammergericht Berlin): Kündigungsrecht des Vermieters wegen Nichtzahlung der Kaution, Verwirkung

Wie bei einem normalen Mietvertrag auch war vorgesehen, dass der Mieter eine Kaution zu zahlen hat. Auch nachdem das Mietverhältnis begonnen hatte, zahlte der Mieter nicht; der Vermieter forderte den Mieter zwar zu Anfang noch auf, sah dann aber davon ab.

Der Mieter geriet dann mit der Miete zunehmend in Rückstand, er einigte sich schließlich mit dem Vermieter die rückständige Miete ratenweise abzuzahlen; der Mieter gab darüber sogar ein notarielles Schuldanerkenntnis ab. Als er mit diesen Raten aber in Rückstand geriet, verlangte der Vermieter nunmehr auch noch die Zahlung der Kaution, er mahnte den Mieter ab. Als keine Zahlung erfolgte, erklärte er die außerordentliche Kündigung. In der Zeit dazwischen ca. zwei Jahre hatte der Vermieter die Kaution überhaupt nicht mehr verlangt.

Das Kammergericht gab dem Vermieter Recht. Dass die Nichteinzahlung der Kaution an sich einen Kündigungsgrund darstellen kann, ist vollkommen unstreitig. Hier bestand allerdings die Besonderheit, dass über einen längeren Zeitraum der Vermieter dies hingenommen hat. Deshalb hat sich der Mieter auf den Einwand der Verwirkung berufen. Das Kammergericht war allerdings anderer Ansicht. Die Verwirkung setzt zum einen das Vergehen eines längeren Zeitraumes –Zeitmoment- voraus und zum anderen muss der Anspruchsschuldner aufgrund des Verhaltens des Anspruchsgläubigers vertrauen dürfen, dass dieser sein Anspruch nicht mehr geltend macht –sog. Vertrauensmoment. Allerdings muss der Schuldner sein berechtigtes Vertrauen darlegen und beweisen können, was hier nicht geschehen ist. Im Gegenteil dadurch, dass er erneut seinen Zahlungen in Rückstand geraten ist, musste er damit rechnen, dass nunmehr auch der Vermieter die Kaution noch/wieder  als Sicherheit haben will.

Anmerkung: Dem Urteil liegt ein sehr komplexer seitenlanger Sachverhalt zugrunde, der hier nur stark vereinfacht zusammen gefasst werden konnte. Bei dem Einwand der Verwirkung handelt es sich um sog. Billigkeitsrecht, der im Gesetz nur ganz allgemein fixiert ist. Es gibt keine genaue gesetzliche Regelung, wann Verwirkung besteht und nicht; es ist letzlich vor allem ein Wertungsfrage und damit wiederum eine Frage der Argumentation, ob schon ein ausreichender Vertrauenstatbestand geschaffen wurde.

Da bis zur Schuldrechtsreform von 2002 noch zum Teil sehr lange Verjährungsfristen galten –30 Jahre; kam es nicht selten vor, dass einem Gläubiger der seinen Anspruch erst nach vielen Jahren geltend machte, unter Verweis auf die Verwirkung sein Anspruch abgesprochen wurde.

 

 

 

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Allgemeine Hinweise zu diesen Urteilen

Es handelt sich nur um sehr kleine Auswahl von Urteilen, die aus Sicht des Autors/Rechtsanwalt besonders interessant erschienen ausgewählt zu werden.

Aus diesen Urteilen sollte der wesentliche Inhalt auszugsweise in einer für den Nichtjuristen/Laien möglichst verständliche Sprache aufbereitet werden. Dabei konnte es mitunter nicht ausbleiben, dass die hier verwendeten Begrifflichkeiten von den (gesetzlichen) Fachausdrücken abweichen oder sie in einer anderen Form verwendet werden. Beispiel: wenn bei einer Pkw-Veräußerung von Vorbesitzer gesprochen wird, so ist dies eigentlich juristisch ungenau; gemeint ist der Vor-Eigentümer; der Eigentümer ist in aller Regel auch zugleich der Besitzer, muss es aber nicht sein, wenn bspw. der Pkw von ihm vermietet wurde.

Ebenso musste teilweise der Sachverhalt vereinfacht werden, soweit für die rechtliche Aussage unbedeutend. Beispiel: bei einem Unfall bei dem es nur um die Schuldfrage ging, wird von Schädiger gesprochen, tatsächlich wurden aber die Erben des Schädigers verklagt, weil der Schädiger selbst bei dem Unfall ums Leben gekommen war.

Bei Urteilen ist außerdem zu beachten, dass es in Deutschland kein sog. Richterrecht gibt; d.h. den obersten Gerichten BGH, BVerfG BVerwG u.ä. steht es frei jederzeit ihre eigene Rechtsprechung zu ändern. Mitunter kann es auch dazu kommen, dass die höchsten deutschen Gerichte bei fast identischen Sachverhalten zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen; mitunter weichen teilweise sogar die einzelnen Senate/Abteilungen der Gerichte untereinander ab. Vielfach lässt sich bei vermeintlichen Grundsatzentscheidungen oftmals nicht erkennen, ob es sich dabei tatsächlich um „echte Grundsatzentscheidungen“ handelt oder quasi nur um eine Art „Ausreißer“, dem das Gericht in weiteren Entscheidungen nicht mehr folgt.

Soweit die Quintessenz des Urteils in der Überschrift o.ä. vorweggenommen wurde, handelt es sich regelmäßig nicht um den amtlichen Leitsatz, sondern nur um eine für den Nichtjuristen/Laien möglichst verständliche Vereinfachung in Schlagworten.

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