Anwaltskanzlei Kiehm

Tel. 089- 3233620

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Rechtsanwalt

Christof Kiehm

Sonnenstr.1 (Stachus)

80331 München

 

Mietrecht:

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Schönheitsreparaturen:

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-Mietrecht Allgemein

 

-Kündigung

 

-Mietnebenkosten

 

-kleine Urteilssammlung

 

 

 

Schönheitsreparaturen / Kleinreparaturen:

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keine Regelung im Gesetz

....auch wenn nach der gesetzlichen Grundkonzeption eigentlich der Vermieter für die volle Instandhaltung der Mietwohnung verantwortlich ist und damit auch für die Durchführung von Schönheitsreparaturen, so muss sich in nahezu allen Mietverrägen der Mieter zu deren Übernahme verpflichten. Vereinbart wird dies üblicherweise in den AGBs –dem Kleingedruckten. Durch die Rechtsprechung u.ä. sind dieser Praxis aber auch Grenzen gesetzt worden....-->

 

zum einen hinsichtlich des Umfangs

...die eigentlichen Schönheitsreparaturen beziehen sich nur auf die Beseitigung von abnutzungsbedingten Verschlechterungen des Aussehens der Wohnung, also in erster Linie gehört dazu das Tapeziere/Streichen der Wände, Heizkörper, und Fenster u.ä. Das Reinigen das Teppichbodens gehört hingegen nicht dazu. Hinsichtlich der Türen muss sauber unterschieden werden. Alle Innentüren gehören dazu, während die Wohnungseingangstür nur mit der Innenseite dazu zählt, d.h. bei einer Mietwohnung muss der Mieter die Außenseite nicht streichen.

 

zum anderen hinsichtlich des zeitlichen Abstand / starre Regelungen unzulässig

....üblicherweise wird vereinbart, dass die Reparaturen nach Art der Räume verschieden –Wohnzimmer, Bad, Flur in einem  bestimmten zeitlichen Abstand –3,5,7 Jahre u.ä.- durchgeführt werden. Dies ist auch zuläsig, solange es sich nicht um eine sog. starre Regelung handelt; d.h. eine Klausel, die unabhängig von der tatsächlich erfolgten Abnutzung ohne Ausnahmemöglichkeiten die Durchführung zwingend vorschreibt. Leider gibt es noch sehr viele Mietverträge ohne eine entsprechende Ausnahmeklausel. Deshalb schauen Sie sich Ihren Mietvertrag genau an; findet sich eine entsprechende starre Regelung so ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich die komplette Übernahmeverpflichtung von Schönheitsreparaturen unwirksam.

 

Praxis: Schönheitsreparaturen erst beim Auszug

Meist kommt es allerdings nur selten vor, dass vom Vermieter während eines Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangt werden. Relevant wird das Thema aber beim Auszug, bei der Abnahmebesichtigung, da wird dann genau hingeschaut, ob es noch Grund zu Beanstandungen gibt. Einige Vermieter sind dann gerne bereit auf etwaige Nachbesserungen zu verzichten, wenn sich der Mieter mit dem Pauschalangebot eines von ihm (Vermieter) ausgewählten Handwerkers einverstanden erklärt. ---->

 

teure Bequemlichkeit

......ein solches Angebot sollte man allerdings nicht vorschnell aus reiner Bequemlichkeit akzeptieren. Dazu besteht normalerweise kein Anlass; verpflichtet ist man als Mieter nur etwaige unterlassene Schönheitsreparaturen noch rechtzeitig nachzuholen d.h. vor vertragsmäßigen Ende des Mietverhältnisses eventuell sogar bis zum Einzug des Nachmieters. Dies kann durch den Mieter selber geschehen aber auch durch einen vom Mieter beauftragte (günstigen) Handwerker.....--->

 

möglichst frühzeitige Abnahmebesichtigung

.....deshalb sorgen Sie dafür, dass soweit es sich zeitlich hinkriegen lässt, die Abnahmebesichtigung gleich nach Ihrem Auszug erfolgt; so haben Sie notfalls immer noch die Möglichkeiten kleinere Beanstandungen bis zum Einzug Ihres Nachmieters selber auszubessern.

Noch besser ist es natürlich sich mit seinem Nachmieter abzustimmen; vielleicht will er gar nicht wie im Mietvertrag vorgesehen weiße Wände haben, sondern möchte ohnehin nach individuellen Geschmack neu streichen oder tapezieren. In solchen Fällen lässt sich oftmals eine unkonventionelle Einigung erzielen, damit wird der Vermieter in aller Regel auch einverstanden sein....--->

 

Kleinreparaturen:

....von Schönheitsreparaturen zu unterscheiden ist eine sog. Übernahmeverpflichtung von Kleinreparaturkosten von Bagatellschäden. Erstens ist dort der Mieter nicht verpflichtet die Reparaturen selber durchzuführen, vielmehr muss er nur in engen Grenzen die Kosten übernehmen und zweitens sind folgende Dinge Voraussetzung für eine solche Kostenübernahme...--->.

 

Voraussetzungen für Kostenabwälzung von Kleinreparaturen

....es muss klar im Mietvertrag geregelt sein für welche Geräte genau die Klausel gilt; es muss sich um Geräte handeln die nur dem direkten Zugriff des Mieters ausgesetzt sind; also in der Regel Installationsgeräte wie Amaturen oder bspw. der Rollladen. Es darf sich tatsächlich nur um eine Reparatur handeln, die Neuanschaffung fällt nicht darunter. Ganz wichtig ist, dass es sich nur um Bagatellschäden handeln darf. Liegen die Reparaturkosten darüber so ist der Mieter überhaupt nicht zur Kostenübernahme verpflichtet. Der Mieter ist auch dann nicht zur Übernahme verpflichtet, wenn im Mietvertrag ein zu hoher Einzelfallbetrag zugelassen ist. Die Grenze wird derzeit bei ca. € 75,00 angesetzt. Der Bundesgerichtshof passt diese Grenze mehr oder weniger unregelmäßig den steigenden Lebenshaltungskosten an. Darüber hinaus dürfen die Kleinreparaturenkosten pro Jahr nicht mehr als 8 % der Jahresmiete ausmachen <–-- Höchstgrenze pro Jahr.

 

Wichtig: Die Kleinreparaturklausel gilt natürlich nur für Schäden, die ohne Verschulden des Mieters entstehen. Werden bspw. infolge von Fahrlässigkeit Teile der Wohnung beschädigt, so haftet der Mieter natürlich ganz normal und ohne Obergrenze. 

 

 

 

 

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