Anwaltskanzlei Kiehm

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Rechtsanwalt

Christof Kiehm

Sonnenstr.1 (Stachus)

80331 München

 

Mietrecht:

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Mietnebenkosten:

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-Mietrecht Allgemein

 

-Kündigung

 

-Schönheitsreparaturen

 

-kleine Urteilssammlung

 

 

 

Mietnebenkosten:

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Nebenkosten als zweite Miete

Mietnebenkosten werden heute leider vollkommen zu Recht als zweite Miete bezeichnet. Dies liegt größtenteils daran, dass in den letzten Jahrzehnten ein fast schon hyperinflationärer Anstieg von kommunalen Abgaben u.ä. zu verbuchen ist; Müllentsorgungsgebühren, Abwassergebühren u.ä. Und auch wenn sich an dieser Grundsituation leider wenig ändern lassen wird, so hat es doch jeder Mieter selber in der Hand durch entsprechende Überprüfung zu verhindern, dass er noch zu Unrecht mehr Nebenkosten bezahlt als ohnehin schon nötig.

 

Wer muss Mietnebenkosten bezahlen ?

Im Prinzip muss jeder Mietnebenkosten bezahlen. Allerdings ist es vor allem bei Altmietverträgen noch weit verbreitet, dass die Nebenkosten nicht separat abgerechnet werden, sondern als Festpauschale an den Vermieter zu zahlen ist. Diese Festpauschale ist Teil der monatlichen Miete. Es bleibt dem Vermieter unbenommen bei steigenden Mietnebenkosten auch die Miete zu erhöhen; allerdings sind dann wie bei jeder anderen Mieterhöhung auch die gesetzlichen Grenzen zu beachten, insbesondere die sog. Kappungsgrenze.

In den übrigen Fällen trägt der Mieter die Nebenkosten separat zur Nettokaltmiete. Üblicherweise muss er im Voraus Abschlagszahlungen zahlen. Am Ende findet dann eine Abrechnung statt und der Mieter muss meist eine Nachzahlung leisten, nur selten wird ein Guthaben ausgezahlt.

Allerdings werden von vielen Vermietern die monatlichen Abschlagszahlungen auch deutlich zu niedrig angesetzt, so dass sich teure Nachzahlungen nicht vermeiden.

Tipp: wenn Sie einen neuen Mietvertrag abschließen, seien Sie vorsichtig mit den dort angegebenen Abschlagszahlungen; die tatsächlich anfallenden Nebenkosten können teilweise mehr als doppelt so hoch sein. Fragen Sie im Zweifel Ihren Vermieter, wie hoch die letzten Nachzahlungen Ihres Vormieters waren; oder kalkulieren Sie einmal wieviel Nebenkosten Sie in Ihrer alten Wohnung umgerechnet je Quadratmeterzahl gezahlt haben und rechnen dies auf Ihre neue Wohnung um.

 

Was sind umlagefähige Nebenkosten ?

Welche Arten von Nebenkosten der Vermieter umlegen darf, hat der Gesetzgaber in der sog.Betriebskostenverordnung geregelt, diese hat die sog. zweite Berechnungsverordung ersetzt, die allerdings nachwievor noch für „Alt“mietverträge gilt, d.h. für Verräge vor dem 1.1.2004. Wobei es allerdings inhaltlich nur geringe Unterschiede gibt.

 

Nach dieser neuen Betriebskostenverordnung dürfen folgende Sachen umgelegt werden (kalte Nebenkosten):

 

-Abwasser

-Grundsteuer

-Sonstiges bspw. Sauna, Swimmingpool

-Antenne / Kabelanschluss

-Hausmeister

-Straßenreinigung

-Beleuchtung

-Hausreinigung

-Ungezieferbekämpfung

-Eichkosten

-Müllabfuhrt

-Versicherung gegen Elementarschäden

-Fahrstuhl

-Sach- u. Haftpflichtversicherung

-Wascheinrichtung

-Gartenpflege

-Schornsteinreinigung

-Wasser

 

Dagegen dürfen insbesondere nicht umgelegt werden die Kosten für Verwaltung und Reparaturen. Dabei kann im Einzelfall die Abgrenzung sehr schwierig sein, so bspw. dann, wenn ein Hausmeister neben umlagefähigen Arbeiten –bspw. Gartenpflege, Ungezieferbekämpfung- noch kleinere Reparaturen selber vornimmt. Ebenso wird leider immer wieder versucht, Verwaltungskosten wie bspw. Portokosten auf den Mieter umzulegen.

 

Was für Daten müssen in der Abrechnung enthalten sein ?

Alle in der Abrechnung enthalten Kosten müssen nachvollziehbar und übersichtlich sein, außerdem müssen enthalten sein

 

-der Abrechnungszeitraum

-die Berechnung des Kostenanteils für den jeweiligen Mieter

-die Verrechnung mit den Vorauszahlungen

-der Verteilerschlüssel nach Wohnungsgröße –Quadratmeterzahl- oder Anzahl der Bewohner

-die Zusammenstellung der Gesamtkosten

 

bis wann muss die Nebenkostenabrechnung erfolgen ?

Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet innerhalb von 12 Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraums, tatsächlich eine Abrechnung zu erstellen und dem Mieter mitzuteilen. Versäumt er dies schuldhaft, so ist jedenfalls eine Nachforderung ausgeschlossen. Deswegen sollten Sie darauf achten, wann genau Sie die Nebenkostenabrechnung erhalten, haben, schreiben Sie sich unbedingt das Datum auf, wann Sie den Brief im Briefkasten gefunden haben. Das im Schreiben selbst angegebene Datum ist unerheblich; ja es soll sogar Fälle geben, in denen absichtlich das Datum zurückdatiert wurde um nicht den Verdacht einer zu späten Abrechnung aufkommen zu lassen. 

 

bis wann muss ein Mieter Einwendugen erheben ?

Nach dem Gesetz erst binnen 12 Monat nach Erhalt der Abrechnung; diese Frist sollte allerdings nicht bis zum Ende ausgeschöpft werden. Unabhängig von der Frage, ob sich eventuell schon aus anderen Gründen Nachteile ergeben können, darf der Vemieter leider nicht ganz zu Unrecht von fehlender Ernsthaftigkeit ausgehen, wenn erst auf den letzten Drücker noch Einwendungen erhoben werden. Im schlimmsten Fall kann sogar Verwirkung angenommen werden.

 

was sind die häufigsten Abrechnungsfehler ?

Häufig sind aber die einzelnen Abrechnungsposten als solches vollkommen fehlerfrei. Vielmehr gibt es dagegen Mängel bei falschen Verteilungsmaßstäben, bspw. wenn zu Unrecht nach Flächenmaß einer Wohnung abgerechnet wird, statt nach Kopfzahl bspw bei Fernsehantennenkosten, weil die Quadratmeterzahl nichts mit der Nutzung der Antenne zu tun hat. Auch dies ist von der Rechtsprechung genauer präzisiert worden.

Ebenso kommt es öfters zum Streit, weil der Vermieter überteuert wirtschaftet. Er ist nach dem Geetz verpflichtet den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten; er darf also bspw. nicht das Treppenhaus dreimal in der Woche reinigen lassen, wenn einmal vollkommen ausgereicht hätte.

 

 

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