Anwaltskanzlei Kiehm

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Rechtsanwalt

Christof Kiehm

Sonnenstr.1 (Stachus)

80331 München

 

Mietrecht:

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Kündigung / Ende des Mietverhältnisses:

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Kündigung / Ende des Mietverhältnisses:

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außerordentliche <---> ordentliche Kündigung

Von wenigen Fällen Befristung u.ä. abgesehen endigt ein Mietverhältnis durch Kündigung, entweder vom Vermieter oder vom Mieter.

Dabei wird wiederum zwischen der sog. ordentlichen Kündigung und der sog. außerordentlichen Kündigung unterschieden

 

außerordentliche Kündigung

Die außerordentliche fristlosen Kündigung ist normalerweise nur möglich, wenn für eine der Parteien (Vermieter oder Mieter) die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist zugemutet werden kann

<----Unzumutbarkeit der Fortsetzung.

 

Dabei sind die Umstände des Einzelfalles, insbesondere das Verschulden zu berücksichtigen –vgl. im Detail § 543 BGB. Wichtigster Anwendungsfall davon ist der Zahlungsverzug des Mieters mit einem nicht unerhalblichen Teil der Miete für zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen oder mit einem Gesamtrückstand von zwei Monatsmieten –vgl. im Detail unbedingt § 543 BGB.

Schon aus diesem Grund ist mit einer vermeintlich berechtigten Mietminderung „auf eigene Faust“ äußerste Vorsicht angezeigt. Allerdings gibt es auch bei Zahlungsverzug in begrenztem Rahmen die Möglichkeit, die Kündigung durch nachträgliches Zahlungen wieder unwirksam werden zu lassen, doch schließt dies ersten die normale ordentliche Kündigung nicht zwingend aus und zweitens wäre dies „ein Spiel mit dem Feuer“.

Ein weiterer wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen Unzumutbarkeit sind schwere Entgleisungen, also insbesondere Beleidigungen, vorsätzliche Beschädigungen der Mietsache u.ä. Auch wenn bei einem Streit zwischen Mieter und Vermieter die Emotionen durchaus hochkochen können, so sollte man sich egal ob Vermieter oder Mieter unbedingt beherrschen. Eine grobe Beleidigung wäre so zynisch das klingt, fast schon ein Geschenk für den anderen um endlich zu kündigen.

 

ordentliche Kündigung: kürzere Kündigungsfristen auch für Altmietverträge für Mieter

Bei einer ordentlichen Kündigung muss zwischen Kündigung durch den Vermieter und den Mieter unterschieden werden. Dabei ist eine Kündigung von Mieterseite aus, von der Sache her in den allermeisten Fällen ziemlich unproblematisch; Schwierigkeiten kann es aber bei der Kündigungsfristdauer u.ä. geben; hier hat der Gesetzgeber erst in jüngster Zeit die Rechte der Mieter in ganz erheblichen Maße gestärkt; grundsätzlich kann er nunmehr spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen –vgl. insoweit unbedingt § 573c BGB. Bis im Jahre 2001-verlängerten sich die Kündigungsfristen nach 5, 8 und 10 Jahren jeweils um drei Monate. Vielfach wurden in Altmietverträgen auch die damaligen gesetzlichen Kündigungfristen übernommen, stimmen aber mittlerweile heute nicht mehr mit der Realität überein; deswegen kein blindes Vertrauen in Ihren Mietvertrag, er enthält eventuell veraltete nicht mehr geltende Klauseln.

 

ordentliche Kündigung durch Vermieter:

Von ganz besonderer Relevanz sind dagegen die ordentliche Kündigung von Vermieterseite. Hier schlägt sich die sog. soziale Komponente des Mietrechts durch. Der Vermieter kann grundsätzlich eine Wohnung „nicht einfach so“ kündigen, weil er sich vom Mieter trennen möchte; vielmehr bedarf es besonderer Gründe für eine ordentliche Vermieterkündigung; dabei ist der wohl wichtigte Fall die sog. Eigenbedarfskündigung; d.h. weil er die Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen o.ä. benötigt. Aber auch dort ist der Mieter nicht vollkommen schutzlos, sondern er kann gegebenenfalls z.B. wegen unzumutbarer Härte. widersprechen. In diesem Zusammenhang sind komplizierte Fristen und Formalien zu beachten, mit denen nicht leichtfertig umgegangen werden darf. Sowohl Mieter wie Vermieter sollten in einer solchen Situatin juristisch gut informiert sein.

 

 

 

 

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